Nebenkosten beim Hauskauf: Die unterschätzten Ausgaben

450.000 Euro steht im Exposé. Am Ende überweist der Käufer 495.000 Euro. Die Differenz sind die Nebenkosten beim Hauskauf, und genau daran scheitern erstaunlich viele Finanzierungen. Denn Banken finanzieren in der Regel nur den Kaufpreis der Immobilie, die Kaufnebenkosten muss der Käufer aus Eigenkapital aufbringen.

Je nach Bundesland und Konstellation fallen 8 bis 15 Prozent des Kaufpreises zusätzlich an. Diese sieben Kosten sollten Käufer kennen, bevor sie ein Angebot für eine Immobilie abgeben.

1. Grunderwerbsteuer: der größte Brocken

Die Grunderwerbsteuer ist der mit Abstand teuerste Posten. Sie fällt einmalig an und wird vom jeweiligen Bundesland festgelegt. Der Bundessatz liegt nach § 11 Grunderwerbsteuergesetz bei 3,5 Prozent, die Länder dürfen davon abweichen. In der Praxis reicht die Spanne von 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Zwischen dem günstigsten und dem teuersten Bundesland liegen bei 450.000 Euro über 13.000 Euro Unterschied.

Der Steuerbescheid kommt einige Wochen nach dem Notartermin. Erst wenn der Käufer die Grunderwerbsteuer bezahlt hat, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne dieses Dokument ist keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch möglich.

Ein legaler Hebel: Bewegliches Inventar wie Einbauküche, Sauna oder Markise lässt sich im Kaufvertrag separat ausweisen. Auf diesen Anteil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Das Finanzamt akzeptiert üblicherweise bis zu 15 Prozent des Kaufpreises, sofern die Werte realistisch sind.

2. Notarkosten: gesetzlich festgelegt

Ohne Notar geht beim Kauf einer Immobilie nichts. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, das schreibt das Gesetz vor. Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt und deshalb bei jedem Notar identisch. Verhandeln lässt sich an diesen Kosten nichts.

Rechnen Sie mit etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises für Notar und Grundbuchamt zusammen. Bei 450.000 Euro sind das rund 6.750 Euro. Davon entfallen etwa zwei Drittel auf den Notar und ein Drittel auf die Eintragungen im Grundbuch.

Enthalten sind darin:

• Beurkundung des Kaufvertrags
• Eintragung der Auflassungsvormerkung
• Bestellung der Grundschuld für die Bank
• Eigentumsumschreibung nach Kaufpreiszahlung
• Löschung alter Grundschulden des Verkäufers

Sparen lässt sich nur, indem der Käufer auf zusätzliche Leistungen wie ein Notaranderkonto verzichtet, das bei normalen Kaufabwicklungen selten nötig ist. Die Gebühren dafür liegen bei mehreren hundert Euro.

3. Maklerprovision: seit 2020 geteilt

Wird die Immobilie über einen Makler vermittelt, fällt eine Provision an. Seit Dezember 2020 gilt bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen das Bestellerprinzip in abgeschwächter Form: Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklerprovision mindestens hälftig.

Üblich sind insgesamt 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, wovon der Käufer etwa 3 bis 3,57 Prozent trägt. Bei 450.000 Euro entspricht das rund 16.000 Euro.

Beim Kauf direkt vom Eigentümer entfällt dieser Posten komplett. Wer den Gesamtaufwand realistisch durchrechnen will, findet bei diesem Ratgeberangebot eine Übersicht darüber, wie sich Kaufpreis, Nebenkosten und Eigenkapital in einer Finanzierung zusammensetzen.

4. Gutachter und Baugutachten: freiwillig, aber sinnvoll

Ein Bausachverständiger kostet 500 bis 1.500 Euro für eine Kaufbegleitung. Diese Ausgabe ist freiwillig und wird oft gespart, obwohl sie sich fast immer rechnet.

Der Gutachter erkennt Feuchtigkeitsschäden, veraltete Elektrik oder eine Heizung kurz vor dem Ausfall. Wer mit dieser Liste in die Preisverhandlung geht, holt die Kosten für das Gutachten häufig mehrfach heraus. Bei einer Immobilie mit Baujahr vor 1990 ist die Prüfung praktisch Pflicht.

5. Finanzierungskosten: oft übersehen

Neben den Kosten für die Immobilie selbst verlangt auch die Bank Geld:

• Bereitstellungszinsen. Wird das Darlehen nicht sofort abgerufen, fallen nach einer Karenzzeit von meist drei bis zwölf Monaten Zinsen an, üblicherweise 0,25 Prozent pro Monat auf die nicht abgerufene Summe.
• Schätzkosten. Manche Banken berechnen die Wertermittlung der Immobilie mit 300 bis 800 Euro.
• Kosten der Grundschuldbestellung. Sie stecken bereits in den Notarkosten, tauchen aber oft separat in Angeboten auf.

Bei einem Neubau mit langer Bauzeit können allein die Bereitstellungszinsen mehrere tausend Euro ausmachen. Verhandeln Sie deshalb eine möglichst lange bereitstellungszinsfreie Zeit.

6. Umbau, Renovierung und Umzug

Kaum ein Haus wird bezogen, wie es steht. Diese Posten fallen kurz nach dem Kauf an:

• Neue Küche: 5.000 bis 20.000 Euro
• Malerarbeiten und Bodenbeläge: 5.000 bis 15.000 Euro
• Umzug: 1.500 bis 4.000 Euro
• Erstausstattung Garten oder Terrasse: 2.000 bis 10.000 Euro

Diese Kosten gehören nicht zu den Kaufnebenkosten im engeren Sinn, entstehen aber im selben Zeitraum. Wer sie nicht einplant, steht mit einer gekauften Immobilie und leeren Konten da.

7. Laufende Kosten ab dem ersten Tag

Mit dem Eigentum an einer Immobilie kommen dauerhafte Kosten, die viele Käufer unterschätzen:

Als Faustregel gelten mindestens 1 Prozent des Immobilienwerts pro Jahr für Instandhaltung.

Die Instandhaltungsrücklage ist der Posten, den Erstkäufer am häufigsten übersehen. Bei einem Haus für 450.000 Euro bedeutet die Regel 4.500 Euro im Jahr, also 375 Euro monatlich zusätzlich zur Kreditrate.

Wann welche Kosten fällig werden

Nicht alle Kaufnebenkosten fallen gleichzeitig an. Der zeitliche Ablauf hilft bei der Liquiditätsplanung:

Beim Notartermin. Der Käufer unterschreibt, zahlt aber noch nichts. Die Rechnung des Notars kommt einige Wochen später.

Zwei bis sechs Wochen danach. Die Notarrechnung und die Maklerrechnung treffen ein. Beide Gebühren sind sofort fällig.

Vier bis acht Wochen danach. Das Finanzamt schickt den Bescheid über die Grunderwerbsteuer. Die Zahlungsfrist beträgt einen Monat.

Nach Zahlung des Kaufpreises. Erst wenn alle Kosten beglichen und die Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt, wird der Käufer im Grundbuch eingetragen. Bis dahin schützt die Auflassungsvormerkung.

Für Käufer heißt das: Die Nebenkosten müssen innerhalb von etwa acht Wochen nach dem Notartermin vollständig verfügbar sein. Ein Tagesgeldkonto mit sofortiger Verfügbarkeit ist dafür besser geeignet als ein Festgeld mit Laufzeit.

Ein weiterer Punkt betrifft die Immobilie selbst. Übernimmt der Käufer Verträge des Voreigentümers, etwa für Gas oder Kabelanschluss, entstehen keine zusätzlichen Gebühren. Bei einer Neuanmeldung können dagegen Anschlusskosten anfallen, besonders wenn Zähler getauscht werden müssen.

Die Gesamtrechnung an einem Beispiel

Ein Haus in Nordrhein-Westfalen für 450.000 Euro, gekauft über einen Makler:

Die Nebenkosten machen in diesem Fall 11,8 Prozent des Kaufpreises aus.

Da Banken die Kaufnebenkosten meist nicht mitfinanzieren, braucht dieser Käufer rund 53.000 Euro Eigenkapital allein für die Nebenkosten beim Hauskauf. Erst danach fließt weiteres Eigenkapital in den Kaufpreis der Immobilie.

So senken Sie die Kaufnebenkosten

Vier Ansätze funktionieren in der Praxis:

1. Inventar separat ausweisen. Einbauküche, Möbel und Markise mindern die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.
2. Ohne Makler kaufen. Direktkäufe vom Eigentümer sparen die komplette Provision.
3. Bundesland beachten. Wer flexibel ist und im Grenzgebiet sucht, spart in Bayern oder Sachsen mehrere tausend Euro Grunderwerbsteuer.
4. Grundstück und Haus trennen. Beim Neubau mit Bauträger fällt Grunderwerbsteuer im besten Fall nur auf das Grundstück an. Das setzt aber voraus, dass Grundstückskauf und Bauvertrag rechtlich unabhängig sind.

Vorsicht bei zu kreativen Konstruktionen. Setzt das Finanzamt den Inventarwert als unrealistisch an, kommt die Steuer nachträglich, oft mit Zinsen.

Fazit

Käufer sollten die Nebenkosten beim Hauskauf von Anfang an mit 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises kalkulieren. Wer erst nach der Zusage merkt, dass 50.000 Euro fehlen, verliert die Immobilie oder rutscht in eine Finanzierung, die dauerhaft zu knapp ist.

Die gute Nachricht: Alle Kosten sind vorher bekannt und lassen sich auf den Euro genau berechnen. Fragen Sie den Notar nach einem Kostenvoranschlag und holen Sie den Satz der Grunderwerbsteuer Ihres Bundeslandes heraus, bevor Sie zur Bank gehen. Wer sein Kapital darüber hinaus steuerlich klug einsetzen will, findet auch bei Seniorenimmobilien steuerliche Vorteile, die sich für Anleger rechnen können.

Bei der Objektwahl lohnt außerdem der Blick auf Faktoren, die im Exposé nicht stehen. Welchen Einfluss die unmittelbare Umgebung hat, beschreibt der Beitrag dazu, wie Immobilien von Mikroklimata beeinflusst werden, und der wirkt sich später auf Heizkosten und Instandhaltung aus.