Die monatliche Rate bleibt gleich, die Restschuld sinkt trotzdem immer schneller. Dieser scheinbare Widerspruch ist das Prinzip des Annuitätendarlehens, und wer ihn verstanden hat, trifft bei jeder Baufinanzierung bessere Entscheidungen.
Dieser Beitrag erklärt das Annuitätendarlehen einfach, stellt es den beiden anderen Darlehensformen gegenüber und zeigt, welche Stellschrauben eine kürzere Laufzeit bringen.
Wie sich die Annuität zusammensetzt
Die Annuität ist die regelmäßige Rate deines Darlehens. Diese Annuität besteht aus zwei Teilen: dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil. Die Höhe der monatlichen Rate bleibt über die gesamte Zinsbindung konstant, das Verhältnis von Zinsanteil und Tilgungsanteil verschiebt sich aber mit jeder monatlichen Zahlung.
Der Grund ist einfach: Zinsen fallen immer nur auf die Restschuld an, also auf den Betrag, der noch offen ist. Mit jeder monatlichen Rate sinkt die Restschuld, dadurch sinkt der Zinsanteil. Weil die Höhe der Annuität gleich bleibt, wächst im Gegenzug der Tilgungsanteil.
Ein Beispiel über 300.000 Euro bei 3,5 Prozent Zinssatz und 2 Prozent anfänglicher Tilgung:
| Jahr | Zinsanteil | Tilgungsanteil | Restschuld am Jahresende |
|---|---|---|---|
| 1 | 10.446 € | 4.554 € | 295.446 € |
| 5 | 9.760 € | 5.240 € | 275.858 € |
| 10 | 8.780 € | 6.220 € | 247.906 € |
| 15 | 7.616 € | 7.384 € | 214.667 € |
| 20 | 6.234 € | 8.766 € | 175.207 € |
Die jährliche Rate beträgt durchgehend 15.000 Euro, also 1.250 Euro pro Monat.
Im ersten Jahr fließen 70 Prozent der Annuität in die Zinsen. Nach 15 Jahren sind Zinsanteil und Tilgungsanteil nahezu ausgeglichen. Das erklärt, warum die Restschuld am Anfang so langsam sinkt und in den letzten Jahren der Laufzeit rasant.
Die Formel dahinter: monatliche Rate mal 12, minus Zinsen auf die Restschuld, ergibt die Tilgung des Jahres. Rechnen musst du das nicht selbst, denn jede Bank stellt einen Tilgungsplan bereit, und mit einem Rechner wie Annuitätenrechner.com lässt sich jede Konstellation vorab durchspielen, bevor du dich auf einen Zinssatz und eine Laufzeit festlegst.
Annuitätendarlehen, Tilgungsdarlehen und endfälliges Darlehen
Es gibt drei Grundformen, und der Unterschied liegt darin, wie sich die Rate über die Zeit verhält:
| Annuitätendarlehen | Tilgungsdarlehen | Endfälliges Darlehen | |
|---|---|---|---|
| Monatliche Rate | konstant | sinkt jedes Jahr | nur Zinsen |
| Tilgung | steigt laufend | konstant | am Ende in einer Summe |
| Zinskosten gesamt | mittel | niedrig | am höchsten |
| Planbarkeit | sehr hoch | mittel | hoch, aber Endsumme nötig |
| Typischer Einsatz | Baufinanzierung, Ratenkredit | selten privat | Kapitalanlage mit Sparplan |
| Restschuld am Ende | vollständig getilgt | vollständig getilgt | in voller Höhe offen |
Das Annuitätendarlehen hat sich in der Baufinanzierung durchgesetzt, weil die konstante monatliche Rate die Haushaltsplanung erleichtert.
Beim Tilgungsdarlehen zahlst du jeden Monat denselben Tilgungsanteil, dazu die Zinsen auf die verbleibende Restschuld. Die monatliche Rate ist am Anfang hoch und sinkt über die Jahre. Insgesamt zahlst du weniger Zinsen als beim Annuitätendarlehen, brauchst am Anfang aber mehr Luft im Budget.
Beim endfälligen Darlehen zahlst du während der gesamten Laufzeit nur Zinsen, die Restschuld bleibt in voller Höhe bestehen. Erst am Ende wird der gesamte Betrag fällig, meist aus einem parallel angesparten Vertrag. Für die selbst genutzte Baufinanzierung ist diese Form fast nie sinnvoll, weil die Zinsen maximal ausfallen.
Was der Tilgungssatz bewirkt
Der Tilgungssatz beim Annuitätendarlehen ist die wichtigste Stellschraube überhaupt. Er entscheidet darüber, wie viele Jahre du die monatliche Rate zahlst.
Bei 300.000 Euro und 3,5 Prozent Zinssatz:
- 1 Prozent Tilgung: 1.125 € monatliche Rate, Laufzeit rund 46 Jahre
- 2 Prozent Tilgung: 1.375 € monatliche Rate, Laufzeit rund 30 Jahre
- 3 Prozent Tilgung: 1.625 € monatliche Rate, Laufzeit rund 23 Jahre
- 4 Prozent Tilgung: 1.875 € monatliche Rate, Laufzeit rund 19 Jahre
Der Sprung von 1 auf 2 Prozent Tilgung kostet 250 Euro mehr im Monat und bringt eine um 16 Jahre kürzere Laufzeit. Über die gesamte Zeit sparst du damit rund 190.000 Euro an Zinsen.
Die Faustregel bei aktuellem Zinsniveau: Mindestens 2 Prozent anfängliche Tilgung, besser 3 Prozent. Bei einem Zinssatz unter 2 Prozent müsste die Tilgung entsprechend höher liegen, sonst wird die Laufzeit unrealistisch lang.
Ein zweiter Punkt: Die Zinsbindung ist nicht die Laufzeit. Wenn du zehn Jahre Zinsbindung vereinbart hast, das Annuitätendarlehen aber über 30 Jahre läuft, brauchst du nach zehn Jahren eine Anschlussfinanzierung zu dem Zinssatz, der dann gilt. Je höher die Tilgung, desto kleiner die Restschuld an diesem Punkt und desto geringer das Risiko.
Wie du die Laufzeit clever verkürzt
Drei Wege führen zum Ziel, und sie lassen sich kombinieren:
Sondertilgung nutzen. Die meisten Verträge erlauben 5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr kostenlos, manche mehr. Bei 300.000 Euro sind das 15.000 Euro jährlich. Wichtig: Vereinbare das Recht auf Sondertilgung bei Vertragsabschluss, nachträglich geht es nicht. Es kostet in der Regel keinen Zinsaufschlag.
Tilgungssatzwechsel vereinbaren. Gute Verträge erlauben es, den Tilgungssatz während der Laufzeit zwei- bis dreimal zu ändern, meist zwischen 1 und 5 Prozent. Das ist wertvoll, wenn sich das Einkommen ändert, in beide Richtungen.
Monatliche Rate aufrunden. Statt 1.375 Euro zahlst du 1.500 Euro. Die Differenz von 125 Euro wirkt vollständig als zusätzliche Tilgung und bringt bei diesem Beispiel eine um rund vier Jahre kürzere Laufzeit.
Der stärkste Effekt entsteht früh. Eine Sondertilgung im dritten Jahr wirkt deutlich mehr als dieselbe Höhe im 20. Jahr, weil sie über die gesamte Restlaufzeit Zinsen auf die Restschuld spart.
Worauf du im Vertrag achten solltest
Diese Punkte entscheiden über die Qualität einer Finanzierung:
- Effektiver Jahreszins, nicht der Sollzins. Nur er enthält alle Kosten.
- Sondertilgung kostenlos und in ausreichender Höhe, mindestens 5 Prozent jährlich.
- Tilgungssatzwechsel mindestens zweimal während der Zinsbindung.
- Zinsbindung passend zur Lebensplanung. 10 Jahre bei erwartetem Verkauf, 15 bis 20 Jahre bei langfristiger Nutzung.
- Bereitstellungszinsfreie Zeit von mindestens sechs Monaten bei einem Neubau.
- Keine Vorfälligkeitsentschädigung im Todesfall oder bei Verkauf aus wichtigem Grund.
Ein Recht hast du unabhängig vom Vertrag: Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung kannst du jedes Darlehen mit sechs Monaten Frist kündigen, egal wie lang die Zinsbindung vereinbart wurde. Diese Regel steht in § 489 BGB und lässt sich vertraglich nicht ausschließen.
Das Wichtigste in Kürze
- Beim Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate konstant, der Tilgungsanteil steigt mit jeder Zahlung.
- Zinsen fallen nur auf die Restschuld an, deshalb sinkt der Zinsanteil der Annuität laufend.
- Der Tilgungssatz ist die stärkste Stellschraube: 2 statt 1 Prozent bedeutet eine fast halb so kurze Laufzeit.
- Sondertilgungen wirken am Anfang der Laufzeit deutlich stärker als am Ende.
- Zinsbindung und Laufzeit sind zwei verschiedene Dinge, die Restschuld dazwischen ist das Risiko.
Bei einer Immobilienfinanzierung lohnt sich der Blick über die Rate hinaus. Der Zustand und die Lage eines Objekts wirken sich langfristig ebenso auf die Rechnung aus, etwa wenn Smart-Home-Technologien den Immobilienpreis beeinflussen oder wenn ein Gebäude durch eigene Energieautarkie niedrigere Betriebskosten verursacht. Beides verändert, wie viel Rate du dir tatsächlich leisten kannst.
Redaktion